保定拆迁评估,玻璃厂拆迁评估

来源：北京海润京丰资产评估有限公司 时间：2024-05-01 13:08:27 [举报]

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。
1、市场评估价
　　市场评估价一、拆迁评估概念
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。
拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应的评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。
二、拆迁评估依据
是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价
　　商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
三、评估价格
新办法规定，被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方（评估机构）出现的意义，即在于是以市场来说话，而不是以的权力来说话，也不以老百姓自己盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价。
四、拆迁补偿
以前在拆迁补偿中的问题，既有补偿不到位的情况，但是也有被征收方漫天要价的情况。其实， 核心的问题还是补偿问题。要防止的单方定价，或者是被征收人的这种漫天要价，其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格，并且以公开的方式把这种价格让双方都知道，这样当事人才能有很好的预期。
五、拆迁补偿评估流程
关于房屋征收的评估流程，选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，每一个环节都是法定要求。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明，各方充分参与的程序设计显得更重要。同时，为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道，也是应了发展之需。　　同时，通过新的渠道，新的评估办法，市场化的操作，将每一个环节都公开、透明，并充分利用市场化的处理模式，实现多元化的补偿，让拆迁双方实现共赢。这是民生所需，亦是发展所期

征收拆迁导致厂房停产影响企业的收益，直到企业恢复生产这段时间的经营损失要进行评估补偿。
　　厂房的建筑类型不同，拆迁征收补偿的价值也不一样，建筑类型大致有钢结构（如型钢，重型钢等等），砖混结构，砖木结构，彩钢结构等等。
　　拆迁费用补偿一般包含停产停业损失，搬迁安装费和安置补偿费用等。停产停业损失拆迁人可以给予适当补偿。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市地方以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同。
　　征收中停产停业损失如何评估
　　实践中，停产停业损失补偿的范围限于直接经济损失，包括两方面内容：
　　一方面是经济损失即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失；
　　另一方面是因征收搬迁而发生一些费用。
　　总体来讲，房屋征收活动中产生的停产停业损失补偿的范围一般有以下八大项：
　　1、设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用；
　　2、设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用；
　　3、生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用；
　　4、停产停业期间职工（包括离、退人员）工资、福利费、各种等社会；
　　5、企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用；
　　6、为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用；
　　7、生产、经营证照的重新办理或变更的费用；
　　8、因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置。
　　北京海润京丰资产评估有限公司（简称海润京丰），是由财政部门授予资产评估资格的全国性评估公司。公司汇聚了大批行业，数十位法律、经济、会计、工程技术领域的人才 。公司具备的评估方法和手段，完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部及业务审核部，我们的团队将一如既往的为广大客户提供一对一的免费咨询服务及的资产评估服务。

拆迁的停产停业损失，是指由于房屋的征收拆迁而造成企业生产经营活动暂停或终止，由此产生的损失。其中包含因停产所支付的各项费用，以及应当获取的正常收益。例如员工的薪酬、各种合同违约金、银行贷款利益、经营时的正常收益等。计算所得的停产停业损失应确实是因征拆房屋而造成的损失，且具有相当的因果关系，否则不予补偿。停产停业损失是怎么计算出来的？各地对停产停业评估有什么标准？有哪些法律依据呢？
一、停产停业损失包括：因停产所支付的各项费用，以及应当获取的正常收益。
（1）在工资薪酬方面，对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑，社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。
（2）各种合同违约金，其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失，应在进行解除合同协商的基础上，以审查合同条款的具体内容进行考虑。
（3）对于企业在停产停业过程中，所导致的贷款还款不能，以及产生的银行贷款逾期利息等，按照实际情况来据实计算。
（4）企业经营时的正常收益是指税后的净收益，要参照同行业平均收益率，该企业近三年的正常收益水平，以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间，是指企业接到拆迁通知后，自停产停业之日起，到重建恢复正常经营之日止。
（5）对于承租企业的停业损失，以原合同约定的剩余租期来计算。
（6）其他因停产停业所产生的损失。

关于拆迁评估，您知道的事！ 
1、被征收人有权选择评估机构 
要想获得一个满意的评估报告，要选择一个公平合适的评估机构。评估机构的评估水平、评估方法的选用等对评估结果有很大的影响。《人民共和国资产评估法》明确规定：自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。 
2、评估方法要合理 
被征收人需要了解的是，在我国征地拆迁的评估领域里，市场比较法是选用的评估方法，还有收益法和成本法也有适用的空间，但是为了节省补偿成本，很多地方会采取基准地价修正法或成本重置法的方式进行评估，这可能就存在不合法的问题，对评估结果产生了影响。方法不对，出来的结果自然对不了，被征收人此刻就可以提出合理质疑，并且采取法律手段来维护自身利益了。 
3、避免丢项落项 
在企业的拆迁评估中，除了不动产损失部分，还应注意停产停业损失评估和搬迁损失评估。停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失，停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是企业的重中之重。搬迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。 
海润京丰提示您：拆迁评估是个性很强的技术性工作，很多被征收人在自己遇到拆迁之前从未对此有过了解，因此缺乏很多知识，这一环节是很容易吃亏。所以提醒大家，在对拆迁补偿价格存在疑问时，请及早自行联系资产评估公司重新进行评估，为征价提供强有力的参考依据，化被动为主动，可以避免很多不必要的损失。 
北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙)（简称海润京丰），是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性评估公司。公司汇聚了大批行业，数十位法律、经济、会计、工程技术领域的人才 。公司具备的评估方法和手段，完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。企业遇到拆迁，必然后给企业带来损失，那么损失如何计算？如何能让对方认可？又有哪些损失可以得到补偿？由海润京丰资产评估事务所为您解忧-拆迁损失补偿 。
养殖场拆迁一般有两个方面的原因：
一是环境整治，因为养殖区域规划，对于禁止养殖的区域的养殖场需要关停或搬迁。
二是大型工程项目建设用地的需要，要对征地红线范围内的养殖场进行拆迁。但是不管是环保搬迁还是项目用地拆迁，养殖场拆迁一般都有如下方面的补偿：
、土地的补偿
农户开办养殖场占用的土地一般都是自家或者多家的承包经营地，农户依法享有这部分土地的承包权、经营权等用益物权。在关停拆迁过程中，对农户的土地使用权损失部分给予征地补偿。如果是租用的土地，土地补偿归实际承包权人所有。

第二、养殖场建筑物、附属物的补偿
农户从事畜禽养殖，往往要在地上盖建养殖用房或者养殖用棚，并配备一系列的养殖及附属设施。在关停拆迁过程中，对这部分地上附着物也应当给予合理的补偿。在这里要强调的一点是，一般的畜禽养殖无需办理农用地转用手续，实践中有拆迁方以养殖场缺少这项手续为由认定养殖场为违建，是缺少法律依据的。

第三、停产停业损失补偿
有合法的养殖手续和营业执照，根据实际产值情况结合养殖场的承包经营期限，可以获得停产停业损失的补偿。从事需禽养殖的朋友们都非常了解，畜禽养殖存在一个周期问题，不能单纯以关停拆迁当下畜禽数目和生长状况为准计算养殖场因关停搬迁可能遭受的损失。拆迁方在对停产停业损失补偿进行评估定价时，要结合具体的行业情况，有理有据地核定合理的补偿标准，养殖户得到充分的补偿和妥善的安置。
另外，还有很多养殖户养殖的是市场价值更高的经济动物，例如貂、竹鼠、品种犬等。实践中这类养殖场在拆迁中的停产停业损失计算，通常和普通的家禽家畜有一定区别。养殖业主要结合自身具体养殖情况和细分行业的市场情况，积极向拆迁方提出自己的补偿安置诉求，争取合理的补偿。
厂房因为过于老旧、城市发展需要、公共设施建设等等因素而需要拆迁的话，在拆迁之前就需要对该厂房进行评估，看看这套厂房的价值决定日后赔偿的金额藕方案等等。很多企业碰到拆迁时，会遇到赔偿方的口头允诺，没有实际补偿方案，以限期拆除决定施压，面临逼迁的企业等一系列问题，那么企业应该如何应对？
一、是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；
二、是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；
三、是基于企业规模土地使用情况评估经营性损失，其中包括企业停产停业损失等。
海润京丰资产评估事务所（普通合伙）是根据《人民共和国资产评估法》成立的资产评估机构，目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部、拆迁业务部及业务审核部。其中，拆迁业务部为我机构的特色服务部门，已为近百家客户提供了拆迁涉及的各项资产及损失评估业务，客户涉及大中小企业、拆迁部门、法院、个人及各类合作社，客观公正的资产评估报告受到广大客户的好评。详细请咨询

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